Qu’est ce qu’une Agence Immobilière à Vocation Sociale ?

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Le dépôt de garantie

Lors du départ d'un locataire nous sommes régulièrement interrogés soit par le locataire soit par le propriétaire sur les modalités de calcul du remboursement du dépôt de garantie lorsqu'il y a des réparations à effectuer dans le logement.

Afin d'avoir un mode de calcul du coût des réparations le plus objectif possible, qui préserve à la fois les intérêts du propriétaire et ceux du locataire, nous avons établi une grille de calcul des frais de remise en état tenant compte de l'usure normale (vétusté) du logement.

Cette grille consultable sur notre site internet a été établie à l'aide de documents similaires utilisés par des organismes HLM ou des administrateurs de biens.

En effet le propriétaire ne peut exiger du locataire une remise à neuf de son logement lors de son départ. Le logement s'use année par année, (c'est ce qu'on appelle usure normale ou vétusté) et un taux de vétusté doit être déduit du prix de remise à neuf d'un élément du logement. Ces modalités sont comparables à celles utilisées par les assureurs lors du remboursement d'un véhicule accidenté, sauf exception, il n'est jamais indemnisé à son coût d'achat initial.

Les 46 AIVS de la FAPIL travaillent en ce moment à la mise en place de fonds d'aide à la remise en état des logements lors du départ du locataire (actuellement seule la dégradation volontaire est assurée par le dispositif FAPIL MACIF). Un dispositif expérimental a été créé par l'AIVS de la Loire que nous vous proposerons ainsi qu'à nos partenaires financiers après une première évaluation de celui-ci. Cette réflexion permettra en outre aux AIVS d'harmoniser leurs grilles de vétusté et leurs méthodes.

 

Avant la location du logement le propriétaire privé peut demander au locataire le versement d'un dépôt de garantie (appelé aussi caution financière).

Son montant ne peut être supérieur à un mois de loyer net.

Ce dépôt de garantie est conservé par le propriétaire ou son gérant jusqu'au départ du locataire. Il lui permet de financer d'éventuelles réparations locatives lorsque le locataire quitte son logement.

Le payement du dépôt garantie

Le dépôt de garantie doit être réglé au jour de la signature du bail. Son payement doit faire l'objet de la remise d'un recu.

Dans certains cas des organismes peuvent avancer au locataire le montant du dépôt de garantie (FSL, LOCAPASS). Le versement est alors effectué quelques semaines après la signature du bail.

En cas de vente du logement

Si le bail précie qu'un dépôt de garantie a été versé, celui-ci est réputé payé par le locataire, même si le propriétaire a changé au cours du bail. Le propriétaire acquéreur fait son affaire de récupérer auprès du propriétaire vendeur le dépôt de garantie du locataire en place.

En cas d'augmentation du loyer

Le dépôt de garantie ne peut être réévalué ni en cours du bail ni au renouvellement du bail.

Au départ du locataire

Le dépôt de garantie ne peut servir à payer les derniers mois de loyer (le loyer doit être payé jusqu'au terme de délai de préavis sauf en cas de relocation avant ce terme.)

Le dépôt de garantie doit être rendu dans un délai de 2 mois après la remise des clefs. Les sommes retenues du dépôt de garantie doivent être justifiées (devis, facture).

Les frais à retenir pour la remise en état doivent tenir compte de l'usure normale du logement (vétusté). C'est la comparaison entre le constat d'état des lieux initiale et celui fait au départ du locataire qui permet de définir les réparations à faire à la charge du locataire.

Au départ du locataire le propriétaire a deux mois pour rendre le dépôt de garantie versé à la signature du bail.

Il peut déduire du remboursement les sommes dues par le locataire :

  • dette de loyer
  • frais de remise en état du logement
  • provision pour charges non régularisées ou taxe d'habitation

Les sommes retenues doivent être raisonnables et justifiées (devis, factures ...)

Les sommes retenues au titre des provisions (charges et texes) doivent être rendues à la clôture de l'exercice comptable.

En cas de non remboursement du dépôt de garantie dans les délais le locataire peut exiger le payement d'intérêts au taux légal sur les sommes restant dues.

Grille de vétusté

Le calcul des sommes dues par le locataire pour la remise en état du logement doit tenir compte de l'usure normale du logement. Vous pouvez télécharger ci dessous la grille de vétusté.

Pièce(s) jointe(s):
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Télécharger ce fichier (grille décote vétusté.pdf)grille décote vétustécalcul de l'usure normale d'un logement

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